Dalam hal membeli atau menjual properti untuk bisnis Anda, titik awalnya adalah mencari tahu berapa nilai properti itu. Ini tampaknya cukup sederhana - tentunya, Anda melihat apa yang sebelumnya telah dijual di daerah Anda dan menggunakannya sebagai titik awal? Sayangnya, penilaian properti - dan terutama properti komersial - tidak begitu mudah. Jika ya, tidak perlu ada penilai profesional di bidang ini.
Apa Nilai Pasar?
Nilai pasar adalah opini profesional tentang harga jual sebuah properti - artinya bagi pembeli independen, tanpa konsesi atau imbalan apa pun - berdasarkan pasar real estat lokal, penawaran dan permintaan, untuk apa properti serupa lainnya dijual di area, dan fitur dan manfaat khusus dari properti.
Ini tidak sama dengan harga pasar sebuah properti, yang bisa lebih atau kurang dari nilai pasar. Itu karena harga sesuai dengan kesepakatan penjual untuk menjual properti. Ini bisa sama dengan nilai pasar, atau penjual mungkin menerima harga yang lebih rendah untuk properti tersebut karena, misalnya, dia membutuhkan penjualan cepat.
Tiga Metode Penilaian yang Berbeda
Ada juga definisi nilai pasar yang lebih panjang, dan itu tergantung pada jenis metode penilaian yang digunakan. Ada tiga metode penilaian utama di Amerika Serikat: pendekatan perbandingan penjualan , pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan . Bagian dari tugas penilai adalah mengetahui metode yang akan digunakan untuk properti tertentu di lokasi tertentu.
Sebelum kita melihat ketiga pendekatan tersebut, ingatlah bahwa persentase yang baik dari nilai properti bersifat subjektif . Memutuskan berapa nilai sebuah properti lebih merupakan seni daripada sains, dan bagian-bagian tertentu dari prosesnya bisa jadi agak sulit untuk dipahami. Anda dapat meminta tiga penilai berbeda untuk menilai properti yang sama dan mendapatkan tiga jawaban berbeda.
Hal ini terutama berlaku untuk properti komersial di mana kelangkaan mungkin berperan dalam penilaian properti. Valuasi bisa mencapai puluhan ribu dolar dalam beberapa kasus!
Penilaian Rumah Menggunakan Pendekatan Perbandingan Penjualan
Pendekatan perbandingan penjualan adalah metode yang paling sering digunakan untuk menentukan nilai real estat hunian, meskipun juga cocok untuk menilai beberapa jenis properti komersial. Dengan menggunakan pendekatan ini, nilai properti didasarkan pada harga properti serupa yang baru-baru ini dijual di pasar yang sama. Properti ini disebut "sebanding" atau "comps" - karena itu istilah pendekatan perbandingan penjualan .
Begini cara kerjanya:
Perhatikan Fitur Properti
Mulailah dengan membuat daftar fitur dan manfaat properti, misalnya:
- Rekaman persegi.
- Banyak ukuran.
- Lokasi.
- Usia.
- Jumlah kamar tidur dan kamar mandi (jika hunian).
- Jika komersial, penggunaan terbaik properti dapat dilakukan (misalnya, kantor, ritel, gudang).
- Kondisi keseluruhan (baik, sedang, buruk).
Garasi, kolam renang, peningkatan
-
apa pun yang membuat properti ini berbeda dari properti lain di komunitas.
Temukan Properti yang Dapat Dibandingkan
Langkah selanjutnya adalah menemukan harga jual setidaknya tiga properti yang sebanding dengan properti subjek. Ini berarti mereka harus membagikan beberapa, atau idealnya semua, fitur yang Anda daftarkan. Buat catatan tentang karakteristik yang berbeda, seperti luas persegi lebih rendah - Anda akan membutuhkan informasi ini nanti.
Jika Anda memiliki akses ke Layanan Cantuman Ganda, Anda dapat dengan mudah menarik daftar perusahaan. Anda sedang mencari properti yang telah terjual dalam tiga sampai enam bulan terakhir - pasar real estat bergerak sangat cepat sehingga harga jual yang lama akan ketinggalan zaman. Perhatikan alamat properti Anda yang sebanding. Lokasi adalah elemen kunci dalam penilaian real estat, karena faktor-faktor seperti transportasi dan kualitas sekolah, jadi Anda mencari properti di lingkungan yang sama dan idealnya dalam beberapa jalan dari properti subjek.
Jika Anda tidak memiliki akses ke MLS, Anda dapat menemukan banyak informasi ini di Zillow; Anda hanya perlu melakukan sedikit penggalian lagi.
Hitung Harga Tolok Ukur
Setelah Anda menemukan pembanding Anda, jalankan penghitungan cepat untuk mendapatkan penilaian patokan untuk properti subjek. Misalnya, jika Anda menemukan tiga properti sebanding yang masing-masing dijual seharga $ 450.000, $ 480.000, dan $ 435.000, Anda akan mengambil rata-rata dari angka-angka ini - $ 455.000.
Pilihan lainnya adalah menemukan harga per kaki persegi (ppsf), yang berguna jika perusahaan Anda lebih besar atau lebih kecil dari properti subjek Anda. Misalnya, properti $ 450.000 adalah 2.000 kaki persegi (ppsf $ 225), properti $ 480.000 adalah 2.200 kaki persegi (ppsf $ 218) dan properti $ 435.000 adalah 1.950 kaki persegi (ppsf $ 223). Ppsf rata-rata adalah $ 222. Untuk properti subjek seluas 2.300 kaki persegi, itu akan sama dengan penilaian dasar sebesar $ 510.600.
Tambahkan Beberapa, Kurangi Beberapa
Seperti dijelaskan sebelumnya, menilai properti lebih merupakan seni daripada sains - dan di sinilah penilaian menjadi subjektif. Karakteristik fisik menunjukkan perbedaan paling jelas antara dua properti yang sebanding - yang satu mungkin diperbaiki lebih baik daripada yang lain, atau yang satu mungkin memiliki garasi sementara yang lain tidak. Oleh karena itu, Anda perlu menyesuaikan harga naik atau turun untuk memperhitungkan kualitas, kondisi, desain, dan fitur khusus.
Misalnya, jika sebuah properti di jalan berikutnya terjual baru-baru ini tetapi memiliki pemandangan, sedangkan properti subjek menghadap ke dinding bata, Anda mungkin harus menurunkan nilai dasar properti subjek. Ini belum sempurna, tetapi itu yang terbaik yang dapat Anda lakukan tanpa mata berpengalaman dari penilai profesional.
Penilaian Tanah Menggunakan Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya dimulai dengan menghitung berapa biaya pembangunan kembali properti, baik sebagai replika persis dari bangunan saat ini atau untuk pembangunan bangunan serupa dengan fitur dan fasilitas yang sebanding tetapi dengan bahan konstruksi modern.
Penilai kemudian mengurangi jumlah depresiasi yang masih harus dibayar, yang mewakili penurunan nilai properti dari waktu ke waktu sebagai akibat dari keusangan atau keausan. Teorinya di sini adalah bahwa tidak ada yang akan membayar lebih untuk properti yang sudah ada daripada biaya untuk membangun properti yang sama dari awal.
Pendekatan biaya lebih disukai dalam konstruksi yang lebih baru atau untuk menilai properti penggunaan khusus di mana tidak ada cukup properti serupa untuk perbandingan. Jika Anda menilai properti komersial, properti industri, atau tanah kosong, ini mungkin pendekatan yang paling dapat diandalkan.
Berikut cara melakukannya:
Perkirakan Nilai Tanahnya, Bayangkan Kosong
Perbandingan langsung adalah metode yang paling umum untuk memperkirakan nilai tanah kosong - untuk apa plot lain dijual? Misalnya, gunakan penaksir nilai tanah $ 50.000.
Perkirakan Biaya Membangun Gedung
Idealnya, Anda akan menjumlahkan biaya semua komponen konstruksi terpisah seperti atap, rangka, dan pipa ledeng. Namun, latihan ini cukup membosankan dan sebaiknya diserahkan kepada penaksir biaya. Bekerja dengan perkiraan jumlah total per kaki persegi lebih mudah - panggilan telepon ke arsitek atau perusahaan konstruksi dapat membantu Anda di sini.
Misalnya, jika perusahaan konstruksi membutuhkan biaya $ 100.000 untuk membangun gudang seluas 2.000 kaki persegi, tarifnya adalah $ 50 per kaki persegi. Kalikan tarif ini dengan luas bangunan properti subjek untuk mendapatkan biaya konstruksi. Misalnya, gudang Anda seluas 5.000 kaki persegi. Perkiraan biaya konstruksi adalah $ 250.000 (5.000 x 50).
Kurangi Jumlah untuk Penyusutan
Depresiasi menunjukkan hilangnya nilai properti yang menua seiring waktu, baik karena keausan atau hilangnya utilitas - kantor modern akan dihubungkan untuk menangani metode komunikasi modern, misalnya, sedangkan bangunan berusia 40 tahun mungkin tidak. menjadi. Metode penyusutan yang paling sederhana adalah metode umur-umur , yang memperkirakan seberapa jauh properti selama masa manfaatnya. Misalnya, jika properti tersebut berusia 10 tahun dan memiliki masa manfaat ekonomis 40 tahun, nilai konstruksinya harus disusutkan sebesar 25 persen. Dalam contoh ini, Anda mendapatkan biaya konstruksi sebesar $ 187.500.
Temukan Nilainya
Terakhir, tambahkan nilai tanah ke biaya konstruksi bangunan yang disusutkan. Di sini, nilai propertinya adalah $ 50.000 + $ 187.500 = $ 237.500.
Pendekatan Pendapatan untuk Bangunan yang Disewakan
Jika properti subjek disewakan dan menghasilkan pendapatan, Anda memiliki pilihan untuk menilai dengan menggunakan pendekatan pendapatan. Metode ini menggunakan pendapatan sewa properti, atau potensi pendapatan, untuk memperkuat nilai pasarnya. Bangunan apartemen dan dupleks adalah contoh properti yang mungkin Anda hargai dengan menggunakan pendekatan pendapatan.
Metode ini menjadi sedikit rumit, dan banyak buku telah ditulis tentang cara melakukannya.
Berikut versi singkatnya:
Tentukan Pendapatan Tahunan Bersih Properti
Pendapatan tahunan bersih adalah pendapatan sewa dari penyewa dan penghuni. Jika bangunan kosong atau sebagian kosong, Anda harus memperkirakan angka ini. Pastikan untuk memperhitungkan lowongan . Dengan kompleks apartemen multi-unit, misalnya, Anda mungkin memperkirakan bahwa 20 persen unit akan kosong setidaknya selama satu bulan dalam setahun untuk memungkinkan perputaran penyewa. Dengan demikian, pendapatan sewa sebenarnya akan lebih rendah dari angka utama, yang mengasumsikan bangunan selalu penuh.
Untuk contoh ini, bayangkan Anda menilai kompleks apartemen yang menghasilkan pendapatan sewa $ 500.000 per tahun.
Temukan Pendapatan Operasional Bersih
Pendapatan operasional bersih sama dengan pendapatan dari properti dikurangi semua biaya operasional yang diperlukan secara wajar, seperti pemeliharaan, utilitas, pajak properti, aktivitas penagihan, dan biaya manajer properti. Dalam contoh ini, biaya bertambah hingga $ 100.000. Akibatnya, NOI berhasil mencapai $ 400.000.
Tetapkan Tarif Batas Properti
Tingkat kapitalisasi atau "batas" adalah tingkat pengembalian yang Anda harapkan dari properti berdasarkan pendapatan sewa. Rumus tingkat kapitalisasi adalah NOI dibagi dengan nilai properti . Di sini, Anda tidak mengetahui nilai propertinya - karena itulah yang coba Anda hitung. Oleh karena itu, Anda harus bekerja mundur dan mulai dengan cap rate atau hasil yang ingin Anda capai untuk investasi Anda.
Sebagai calon pembeli, Anda mungkin memutuskan bahwa hasil rata-rata 8 persen di pasar ini, dan itulah yang ingin Anda dapatkan dari pembelian properti ini. Jika Anda tidak dapat menegosiasikan harga yang mencapai tingkat itu, Anda akan mencari investasi yang lebih menguntungkan.
Jalankan Perhitungan Nilai Pasar Properti
Bagilah NOI dengan tingkat kapitalisasi untuk mendapatkan nilai properti. Penilaian untuk gedung apartemen ini akan menjadi $ 400.000 dibagi 8 persen (0,08), atau $ 5 juta.